Вниманию предпринимателей

О договорах субаренды зданий, сооружений и нежилых помещений в зданиях, сооружениях, находящихся в пользовании и владении администрации города Байконура.

Один из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются предприниматели после регистрации предприятия, – субаренда офиса, склада, цеха или иного помещения, в котором они будут осуществлять свою деятельность. Опираясь на Положение о порядке заключения договоров субаренды и договоров безвозмездного пользования зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями в зданиях, сооружениях, находящихся в пользовании и владении администрации г.Байконура, утверждённого постановлением главы администрации г.Байконура от 28.12.2016 г. №400, рассмотрим, что нужно учесть при заключении договора субаренды.

Права и обязанности субарендатора

Данный раздел договора требует максимального внимания со стороны субарендатора. Вообще все обязанности субарендатора можно условно разделить на три больших блока.

Первый блок – это положения, дублирующие императивные нормы (обязательные) законодательства в отношении аренды/субаренды. К ним можно отнести такие обязанности, как:

— обязанность принять субарендуемое помещение в установленные сторонами сроки;

— своевременно и в полном объёме вносить субарендную плату и другие платежи, предусмотренные договором;

— произвести полный взаиморасчёт с арендатором по всем возникающим из договора обязательствам, существующим на момент окончания срока субаренды.

Второй блок представляет собой конкретизацию диспозитивных правовых норм, регулирующих отношения субаренды. В большинстве случае они отражают сложившуюся деловую практику субаренды нежилых помещений в г.Байконуре. Прежде всего, это обязанности:

— по осуществлению текущего ремонта за собственный счёт;

— по безвозмездной передаче неотделимых улучшений арендатору по окончании договора субаренды, а также обязанность не сдавать помещения в поднаём.

Третий блок самый интересный. Это непосредственно требования арендатора к субарендатору. То есть те положения, которые служат максимальной гарантией интересов субарендатора. В этот блок входят самые разные требования. Например, обеспечивать эксплуатацию объекта и нести расходы на его содержание. В течение 10 дней после заключения договора субаренды предоставлять информацию балансодержателю о заключённых договорах по содержанию объекта. Содержать объект в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, нести полную ответственность за соблюдение мер и правил противопожарной безопасности, правил эксплуатации электроустановок, установленных законодательством Российской Федерации. Не допускать захламление бытовым и иным мусором территории, прилегающей к объекту, в котором оно расположено, и местам общего пользования. Осуществлять благоустройство, озеленение территории, прилегающей к объекту. Допускать на прилегающую территорию и объект должностных лиц, осуществляющих контроль за внутридомовыми инженерными системами, противопожарной безопасностью, соблюдением санитарных и иных норм и правил, действующих в отношении вида деятельности субарендатора.

Основными правами субарендатора являются, например:

— право беспрепятственного пользования субарендованным помещением в течение всего срока субаренды;

— право на преимущественное заключение договора субаренды на новый срок;

— обозначать своё местонахождение в объекте путём размещения соответствующих вывесок, указательных табличек на входе по образцу, согласованному с арендатором;

— устанавливать сигнализации и иные системы охраны (доступа в объект) только по согласованию с арендатором.

Права и обязанности арендатора

По сути, права и обязанности арендатора являются зеркальным отражением прав и обязанностей субарендатора. Например:

— предоставить за плату во временное возмездное пользование субарендатору объект по акту приёма-передачи;

— не совершать действия, препятствующие субарендатору использовать объект под цели, предусмотренные договором. В случае аварий, произошедших не по вине субарендатора, оказывать необходимое содействие по устранению их последствий;

— осуществлять осмотры с целью проверки порядка использования субарендатором объекта и инженерных систем в часы работы арендатора в присутствии представителя субарендатора;

— направлять предписания субарендатору в случае обнаружения самовольных перестроек, нарушения целостности стен, перепланировок и переоборудования объекта, его нецелевого использования, обнаружения переделок и прокладок сетей, скрытых и открытых проводок, искажающих первоначальный вид объекта для их устранения.

Взаимная ответственность сторон за нарушение условий договора

Взаимная ответственность сторон гражданско-правового договора – это один из краеугольных камней их взаимодействия по его реализации. Договор субаренды обычно содержит три вида ответственности. Два из них финансовые: фиксированный штраф и штрафная неустойка, а третий – расторжение договора – носит общеюридический характер.

Так, согласно новому Положению арендатор возмещает субарендатору убытки в следующих случаях:

— если объект передан субарендатору без принадлежностей и/или относящихся к нему документов и без них субарендатор не может пользоваться объектом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

— если арендатор не предоставил субарендатору объект в установленный срок;

— если основанием для изменения или расторжения договора субаренды послужило существенное нарушение договора арендатором.

Размер убытков определяется отдельным соглашением, при этом сумма такого возмещения не может превышать 10% от общей цены договора.

Субарендатор возмещает арендатору убытки в следующих случаях:

— если субарендатор пользуется объектом не в соответствии с условиями договора субаренды;

— если основанием для изменения или расторжения договора субаренды послужило существенное нарушение договора субарендатором;

— если субарендатор не возвратил субарендованное имущество, возвратил его несвоевременно либо в неудовлетворительном состоянии.

Размер убытков не может превышать 10% от общей цены договора.

При несвоевременном внесении субарендной платы субарендатор уплачивает арендатору пеню в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Субарендатор несёт перед арендатором ответственность за неисполнение обязательств по проведению текущего ремонта объекта в виде штрафа в размере 5% (пяти процентов) годового размера субарендной платы. В случае проведения субарендатором улучшения объекта без согласования с арендатором, в случае передачи субарендатором объекта третьим лицам без согласования с арендатором субарендатор обязан уплатить штраф в размере 20% (двадцати процентов) квартального размера субарендной платы. Уплата штрафов, пени, возмещение убытков не освобождает стороны договора субаренды от выполнения обязательств по настоящему Договору.

В данной статье отражены основные моменты, на которые следует обратить внимание предпринимателям при заключении договоров субаренды зданий, сооружений, нежилых помещений в зданиях, сооружениях, находящихся в пользовании и владении администрации г.Байконура. По всем интересующим вопросам по заключению данных видов договоров следует обратиться в управление по имущественным и земельным отношениям РФ администрации г.Байконура по тел.: 4-20-19, а также в приёмные часы: вторник, четверг с 15:00 до 17:30, каб. №№209, 215.

Управление по имущественным и земельным отношениям РФ администрации г.Байконура